编号:1498832573    状态:已回复
[类别]投诉
标题:对房管局侵权文件的异议
提交时间:2017-06-30 到期时间:2017-07-21
    2017年6月5日,我投诉的事件为:宝塔河街办岳家冲社区南山悦小区筹备组正在筹备业主委员会,在选举业主委员的过程中,对候选人资格设定了“按时缴纳物业费及相关费用”的门槛,根据住建部《业主大会和业主委员会指导规则》和宜昌市房产管理局《宜昌市业主大会成立工作指南》,均未就缴纳物业费设置参选门槛,此种行为涉及侵犯公民被选举权,根据经向筹备组、社区反映,筹备组回复是根据宜昌市房产管理局2015年9月28日出具的《关于加强宜昌市城区小区业主委员会管理的指导意见》中的相关规定作出的决定,我认为《关于加强宜昌市城区小区业主委员会管理的指导意见》只是一个主管部门的指导意见,不属于部门规章,且在这点上和上位部门规章(住建部《业主大会和业主委员会指导规则》)相抵触,不具有法律效力和强制力。而根据我提出意见依据的住建部《业主大会和业主委员会指导规则》,则属于部门规章,是有绝对的法律效力的文件,故筹备组回复的设置“按时缴纳物业费及相关费用,因南山悦小区情况特殊物业费缴纳时间截止日期为2016年9月30日”的条件限制行为“依据法规条文”,与事实不符。房产局作为管理部门,不能干涉市场主体行为,不能因维护物业管理公司的权益而侵犯群众利益,而应从引导物业服务企业提升服务质量,通过诉讼等合法途径维护自身的权益。请求房管局核实此事,切实保障公民的正当权力。     2017年6月27日,市房管局回复:您好,我们对您反映的情况非常重视,安排专人进行调查了解,现回复如下: 一、从法律规定上看,国务院《物业管理条例》(以下简称《条例》)第七条规定:“业主在物业管理活动中,履行下列义务:(五)按时交纳物业服务费用;” 住建部《业主大会和业主委员会指导规则》(建房[2009] 274号,以下简称《规则》)第三十一条规定:“业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主,并符合下列条件:(三) 遵守业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务;”《规则》依据《条例》制订,其规定的业主委员会委员义务当然包括《条例》中关于按时缴纳物业服务费用的内容。 2015年9月28日,我局印发了《宜昌市房产管理局关于加强宜昌市城区小区业主委员会管理的指导意见》(以下简称《意见》),明确规定了累计欠缴物业服务费超过6个月的业主不得成为业主委员会委员候选人,这一规定,基于《条例》和《规则》而来,于法有据。 二、从外地经验上看,作为全国物业管理发源地和领先地的深圳市,在《深圳市物业管理条例》中规定,业主委员会委员不得接受物业服务费减免、停车费用减免以及其他物质、现金等不正当利益,物业服务企业应当将业主委员会委员缴纳物业服务费、水电气费、停车费、物业专项维修资金等缴费情况,每年向全体业主公布一次。 可以看出,缴纳物业服务费作为业主委员会委员基本条件已经成为各地共识。 三、从管理主体上看,《湖北省物业服务和管理条例》(以下简称《省条例》)第五条规定:“街道办事处、乡镇人民政府应当在同级党组织领导和民政部门指导监督下,依法组织和指导本辖区内的业主成立业主大会、选举业主委员会,监督业主大会、业主委员会依法履行职责,协调物业服务与社区管理、社区服务的关系,调解物业服务纠纷;居(村)民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业服务有关的工作。” 依据上述规定,街办、社区在业主委员会组建和运行过程中,应当履行职责,可以根据相关规定对业主委员会委员任职资格进行确认,其行为合法正当。       我认为:房管局制定的《宜昌市房产管理局关于加强宜昌市城区小区业主委员会管理的指导意见》,我认为侵犯了公民的权利,提出投诉后,房管局进行了回复,认为不交物业费即是未履行义务,我认为这属于不懂法的表现,不交物业费不能作为是否履行业主义务的判断标准,不交物业费有两种,一种是享受了合格的物业服务恶意不交物业费,二是物业公司未提供合格的物业服务业主拒缴物业费,至于这种行为是否属于未履行业主义务,那得看法院来判,法院判你补交那就证明属未履行义务,法院判由于物业公司未提供合格的服务免除业主缴纳物业费的权利,那就不能说未履行义务。房管局作为主管部门,这种文件属于严重干涉市场经济,保护不合格的物业公司,侵害公民的权利,强烈要求市法制办从法律角度予以纠正。
提问者:l**  
 
 
您好!近几年来,我局通过出台指导性文件,不断规范了业委会建设。为了指导业主依法筹备和成立业主大会,顺利召开首次业主大会会议,确保业主委员会选举结果合法有效,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和住建部《业主大会和业主委员会指导规则》的规定,2014年,我局制定了《宜昌市业主大会指导手册》,发放给了各县市区房管局(区物业办)、街办和社区,同时,在市房管局网站上进行了发布。2015年,我局出台了《宜昌市房产管理局关于加强宜昌市城区小区业主委员会管理的指导意见》,就小区业主委员会筹备组、资格、选举、规范、职责、监督管理、财务管理等内容进行了明确。这两个资料可以供您在实际工作中参照执行。谢谢!
 
回复时间:2017-07-20
 
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